Перемены в управлении: что изменится?

Ежегодные обязательные общие собрания собственников многоквартирных домов, на которых среди вопросов о принятии тарифов и планов текущих ремонтов собственникам будет предложено изменить способ управления домом, для некоторых личностей вновь становятся предметом (вольных или невольных) спекуляций.

Отлично помню «народное сопротивление» пятилетней давности, когда создавались УК. Позже, такое же «сопротивление» оказывалось при установке общедомовых приборов учета. Сейчас вот – непосредственное управление. Будем разбираться.

Жилищный кодекс РФ обязывает собственников помещений в многоквартирном доме выбрать один из способов управления многоквартирным домом: управление товариществом собственников жилья; непосредственное управление; управление управляющей организацией.

Вводные

Для начала предлагаю понять принципиальное отличие управляющей компании от любой другой, например, ремонтно-строительной организации. В Уставе управляющей компании одним из видов деятельности значится управление многоквартирными домами. Именно этот вид деятельности, закрепленный в Уставе, дает право заключать договора управления с собственниками многоквартирных домов.

Одним из документов, регламентирующих деятельность УК,  является  постановление Правительства РФ № 290, в котором обозначен минимальный  перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома. Перечень хоть и называется минимальным, но расписан он сверхподробно.  Директора УК, с которыми довелось пообщаться, с нескрываемой грустью говорят, что даже слишком подробно.

Именно этот перечень не позволяет УК, при любом способе управления, отказываться от работ, необходимых для обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан и надлежащего содержания общего имущества. Так что все разговоры о том, что после перехода на непосредственное управление домом УК превратятся в организации, которые просто собирают деньги, – не имеют под собой никаких юридических оснований. Обслуживать внутридомовое хозяйство, т.е. трубы, проводку, инженерные конструкции по-прежнему будет управляющая компания. Не имеют оснований и утверждения, что собственники будут брошены, никто не будет представлять их интересы в государственных и муниципальных органах власти.  Все остаётся по-прежнему. Кроме...

Вот для того, чтобы понять это «кроме», необходимо разобраться  с вводными данными.  Многие собственники не смогут дать определение понятию – коммунальная услуга.

Коммунальные услуги – это вода, которая из крана, это тепло от радиаторов отопления, это электроэнергия, вращающая барабан стиральной машины. Коммунальные услуги мы потребляем индивидуально, в квартире. Плюс с 1 сентября прошлого года решением Правительства РФ собственников обязали оплачивать так называемые общедомовые нужды. Пресловутый ОДН, вот именно он-то и стал  главной причиной необходимости перехода на другой способ управления домами. Но об этом немного позже.

При непосредственном управлении энергоресурсы (тепло, вода, электричество) МУП «ПУ ЖКХ» по-прежнему будет доставлять до границы сетей, входящих в состав общего имущества, как и раньше, МУП «ПУ ЖКХ» не отвечает за обслуживание внутридомовых инженерных сетей.  Внутридомовые сети – это зона ответственности УК. И если у вас, например, прохудились трубы в подвале, то производить их ремонт будет управляющая компания.

Тот самый ОДН

Мы с вами потребляем на личные нужды некоторое количество товара (энергоресурсы - это тот же товар) и обязаны за него рассчитаться перед поставщиком, который в свою очередь отпустил нам этот товар в долг.

Как уже сказано выше, с 1 сентября прошлого года решением Правительства РФ нас с вами обязали рассчитываться не только за ресурсы, потребленные лично, но и за ресурсы, необходимые для обеспечения жизнедеятельности жилого дома в целом - за  ОДН. Нужно отметить, что ОДН – это норматив, т.е. некоторая норма, которую, по мнению чиновников из правительства, мы с вами тратим коллективно. 

Если помните, решение правительства, в свое время вызвало бурю негодования. Норма, которую определили чиновники, не укладывалась ни в какие разумные рамки. Летом нынешнего года эту нормы снизили в разы. Плюс были отменены ОДН на теплоснабжение и канализацию.

Норматив на общедомовые нужды сейчас будет применяться только на горячую и холодную воду, электроэнергию. Вроде сделали благое дело, но как обычно не обошлось без крайностей. Если год назад чиновники взвинтили ОДН до неимоверно гигантских размеров, то в этом году они же опустили его, что называется, ниже плинтуса. И если жители «перешагивают» этот «плинтус», то расплачиваться за перерасход (в соответствии с той формой управления домом, которая действует сейчас) должна управляющая компания.

Один за всех и все за одного

Небольшое отступление. Пять лет назад в нашем городе стали образовываться управляющие компании.

Хотелось бы вернуть уважаемых читателей на 6-8 лет назад, когда обслуживанием всех многоквартирных домов занималось МУП «ПУ ЖКХ».

Деньги на текущие и капитальные ремонты жилых домов собирались «котловым» методом, т.е. все жители города скидывались в один «котел», а потом руководство ЖКХ решало, в каком доме и что ремонтировать. При такой системе ремонта можно было ждать десять лет. И ждали. Многие жители так и не дождались.

Управляющим компаниям за пять лет удалось выстроить работающую систему управления многоквартирными домами города.

В этом году в домах города началась масштабная установка общедомовых приборов учета (ОДПУ). К зиме они будут установлены практически во всех многоквартирных домах города.

Возвращаясь к ОДН.  Сейчас в большинстве домов используется нормативный способ начисления ОДН. После установки и пуска в эксплуатацию общедомового прибора учета рассчитываться за коммунальные услуги придется по факту потребленной услуги. Сколько дом «проглотил» воды, сколько потребил электроэнергии – столько и придется платить.

Жильцам некоторых домов города уже выставляют счета для оплаты за потребленные ресурсы исходя из показаний общедомовых проборов учета.  Есть любопытнейшие примеры. Приведу один из них. Обычный многоквартирный дом. Проживает в нем 200 человек. Не у всех конечно, но у многих установлены в квартирах счетчики. Вот их и возьмем для примера, т.к. нормативщики (у кого нет индивидуальных приборов) платят фиксированную сумму.  В мае жители дома сообщили, что по показаниям индивидуальных приборов учета истратили 270 кубов холодной воды.  В июне те же самые жители передали сведения уже о 200 кубах потраченной воды. Разницу 70 кубов жители объясняли тем, что жили на даче, уезжали в отпуск и водой не пользовались. В принципе, можно было бы и поверить, если бы не ОДПУ. По показаниям общедомового прибора разница между маем и июнем составляет всего  3 (!) куба воды. Вот и получается, что в июне жители дома «забыли» сообщить о 67 кубах истраченной воды. Цистерна с водой – «потерялась».

Наверняка «забывчивые» граждане решили, что они «сэкономили» деньги. Так бы оно и было, если бы не ОДПУ. Исполнитель коммунальных услуг просто раскинул «потерянную» цистерну на всех жителей дома. Вот эта цистерна и есть тот самый ОДН по холодной воде. Сколько таких «потерянных» цистерн будет по городу в целом после того,  как во всех домах пустят в эксплуатацию ОДПУ, сказать трудно, но то что их будет немало – очевидно.

В чем соль?

Если собственники не изменят способ управления домом, то за все «потерянные» цистерны придется рассчитываться управляющим компаниям из своего кармана. Чем это чревато? Какое-то время управляющие компании будут вынуждены переводить на счета МУП «ПУ ЖКХ» деньги, собранные с собственников на содержание и ремонт домов, когда этот источник иссякнет, компании закроются. Система управления домами рухнет. Кому от этого будет лучше?

Доходит до абсурда. Например, при подготовке к зиме необходимо привести в порядок систему отопления дома, а это означает слить воду в системе и промывать её. Вся вода, необходимая для промывки системы, пойдет через общедомовой прибор учета на ОДН. При объеме, который необходим для промывки системы, перерасход неизбежен. Для кого готовят дом к зиме? И почему за это должна платить управляющая компания?

В местной прессе уже появились страшилки о том, что переход домов на непосредственное управление приведет к банкротству МУП «ПУ ЖКХ». Ну подобных страшилок за последние пять лет город слышал много, правда, практически ни одна из них не сбылась. Но в этот раз фантазеры превзошли себя.

Ещё раз повторюсь. Максимум зимой практически все многоквартирные дома с нормативного способа расчета за ОДН перейдут на расчеты исходя из показаний ОДПУ. «Проглотил» дом 300 кубов холодной воды - придется за это заплатить, «потеряли» при этом цистерну воды - придется оплатить её в виде ОДН. Такая схема выгодна и МУП «ЖКХ» и Группе «Илим». Ни о каких значительных убытках для МУП «ПУ ЖКХ» при работе по данной схеме речи быть не может. А вот работы с неплательщиками и «забывчивыми» гражданами будет много, это да.

Решение о переходе на непосредственное управление домом принимать собственникам. Позволю себе немного подытожить. При переходе на непосредственное управление в плане обслуживания домов, текущих и капитальных ремонтов не изменится ровным счетом ничего.

При отказе перейти на непосредственное управление, возможно, собственники получат экономию рублей 100 в месяц, но «похоронят» систему управления многоквартирными домами города. Выбор за вами.

К.ЧАЛОВ

P.S. На мой взгляд, наилучший способ принятия решения - придти на общее собрание собственников и уже там определиться. Позвоните в свою УК, узнайте на какое число запланировано собрание собственников вашего дома.