Скинемся на «новый порядок»

Ну вот и дождались, уважаемые собственники. Реформа, о которой в последний год так много говорилось – стартовала. Назначены даты общих собраний собственников жилых и нежилых помещений многоквартирных домов. На повестке дня лишь один вопрос – определить способ формирования фонда капитального ремонта.

Напомним, 1 января 2013 года вступил в действие Федеральный закон от 25.12.2013 № 271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ». Закон установил новый порядок финансирования и организации проведения капитального ремонта многоквартирных домов.

Сроки реализации «нового порядка» не раз менялись, как менялась и цена этого порядка. Если в конце прошлого года правительство Архангельской области планировало назначить единую ставку сбора на капитальный ремонт – 9,47 рублей с квадратного метра общей площади квартиры, то сейчас эта сумма снижена до 6 рублей 10 копеек. Стоимость ежемесячного обязательного платежа для своей квартиры можете посчитать сами. 

Учим матчасть

Для начала предлагаю определиться с самим понятием – капитальный ремонт многоквартирного дома.

У многих жителей города, особенно тех, кто старше 50 лет, в памяти остались масштабные капремонты жилых домов в советское время. Когда всех жильцов переселяли в маневренный фонд, а в жилом доме меняли буквально всё - от сантехники до шифера. Такого, конечно, не будет. Да и сложно себе сегодня такое представить.

В нынешних реалиях капитальный ремонт многоквартирного дома – это набор определенных работ, например, ремонт кровли, утепление и ремонт фасада здания, замена внутридомовых сетей и т.д. (полный список работ, относящихся к капитальному ремонту, можно узнать в своей управляющей компании). Выполнение одной или нескольких работ из этого перечня и называется «капитальный ремонт дома». Данные работы выбираются исходя из многих факторов: изношенность дома, сроки последнего капремонта и т.д.

Общедомовая копилка

Летом прошлого года, в соответствии с принятым областным законом, была создана некоммерческая организация  «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Архангельской области», чаще эту организацию называют – региональный оператор. Именно эта организация будет основным сборщиком и распределителем средств собственников, а также организатором и контролером производимых работ по капремонту жилфонда в ближайшие годы.

Оплачивать капитальный ремонт многоквартирного дома с осени нынешнего года переходит в разряд обязанностей собственника. На очных собраниях, о датах проведения которых можно узнать на сайте администрации города в разделе «капитальный ремонт» или в своей УК, собственникам предложено определиться со способом формирования фонда капитального ремонта. Проще говоря, выбрать «копилку», где будут храниться наши деньги. Выбор, честно говоря, невелик. Для Коряжмы он, можно сказать, безальтернативен.

Способ первый – аккумулирование взносов на счете регионального оператора, в так называемый «общий котел».

Способ второй – накопление средств на специальном счете многоквартирного дома.

И первом и во втором случаях за конкретным многоквартирным домом закрепляется  банковский счет, для первого способа лицевой, для второго -  специальный.  

Спрашивается – в чем разница? Второй способ могут реализовать только ТСЖ и ЖСК. Выбрав его, помимо ежемесячного платежа 6,1 рублей за кв.метр жилых и нежилых помещений, собственники будут вынуждены оплачивать расходы по ведению счета, а также за составление строительных смет. Сами будут выбирать подрядчика, контролировать и принимать произведенные работы. Своими силами вести учет своевременности поступления взносов за капремонт, и, соответственно, принимать меры к неплательщикам.

Для реализации первого варианта ограничений по форме управления домом нет. Плюс все выше перечисленные заботы и расходы берет на себя региональный оператор.

Для выбора способа накопления средств у собственников осталось три месяца. В случае если собственники не определятся за это время, тогда администрация города в соответствии с Жилищным кодексом РФ и областным законом о капремонте принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, т.е. первый способ.

Айсберги капремонта

Знакомясь с региональной программой капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Архангельской области, принятой правительством области, вывел для себя пару тезисов:

- в принципе, все решено за нас, и мнение собственников спрашивают только чтобы соблюсти хотя бы минимальные признаки приличия;

- реализация, в общем-то, неплохой идеи, по крайней мере, на первоначальном этапе вызывает, мягко сказать, недоумение.

Начну с того, что решение об определении способа накопления должно быть принято не менее двумя третями голосов от общего числа собственников. За всю историю существования управляющих компаний в Коряжме (с 2008 года) не состоялось ни одного очного собрания собственников жилья с необходимым кворумом в 50 процентов, а здесь - две трети. И время для общих собраний выбрано весьма «удачное» – лето. Период отпусков, дачных работ и прочих прелестей летней жизни. Не нужно быть провидцем, чтобы предположить – ни одного очного собрания не состоится. А это значит, скорее всего, весь жилфонд Коряжмы перейдет «под крыло» регионального оператора.

Одно успокаивает. Будучи в Коряжме, заместитель генерального директора «Фонда капитального ремонта Архангельской области» Александр Бараев, заверил, что средства, собранные в одном муниципальном образовании, в нашем случае - в Коряжме, не будут использоваться для капремонтов жилых домов в других городах и районах области. Другими словами, деньги собранные в Коряжме, будут тратиться только в Коряжме.

По каждому многоквартирному дому будет вестись учет: сколько счетов начислено, сколь оплачено, сколько средств по концу года истрачено, отметил Александр Бараев.

Хочется во все это верить, но власть столько раз меняла правила игры в одностороннем порядке, что невольно задумаешься – а не получится ли, как в прошлые разы?

И, конечно, смущает обозначенный срок программы – 30 лет. В СССР, с его плановой экономикой, планы строили на пятилетку, а здесь программу рассчитали аж до 2043 года. Оптимисты!?   

Кстати, о счетах за капремонт. Изначально предполагалось, что квитанции «нового порядка» по договору с региональным оператором горожанам будут доставлять управляющие компании. Однако руководство Фонда решило по-своему. Всем, подчеркиваю, все жителям области квитки будут рассылаться «Почтой России» из Архангельска. А управляющие компании обязаны ежемесячно отправлять региональному оператору базы данных собственников жилья. Вы представляете, какой неразберихой это грозит. Ведь о качестве и скорости доставки «Почты России» в последнее время не шутил только ленивый.   Кто-то, сам того не желая, обязательно попадет в разряд злостных неплательщиков.

Ещё один нюанс: в случае, если взносы собственников будут «оседать» на счете регионального оператора, что, как указал выше, скорее всего и произойдет, собственники будут обязаны избрать своих представителей из числа жильцов дома, которые будут непосредственно контактировать с Фондом по текущим вопросам. Честно говоря, очень слабо представляю себе, как это требование можно выполнить на практике. В Коряжме не более десятка многоэтажек, где Совет дома ведет более или менее активный «образ жизни». В этих домах, скорее всего, с выбором представителей проблем не будет. Как сложатся выборы в остальных домах?

Ладно, будем оптимистами, как авторы региональной программы капремонтов, и понадеемся, что все эти возможные трудности за год решатся. Все-таки дело новое. Но один момент  реализации программы капитальных ремонтов весьма беспокоит всех, кто сталкивался с ремонтами и обслуживанием жилых домов – это способ распределения подрядов на капремонт. Скорее всего, выбор подрядчиков будет происходить через электронные торги. Для несведущих – это площадка в сети Интернет, и оценить благонадежность участника торгов, до оглашения результатов, практически невозможно. А это значит, вероятность того, что подряд на капремонт может получить любая, даже самая несерьёзная фирмочка из числа пришлых «варягов», очень велика. Был у Коряжмы такой печальный опыт.

Решение Правительством Архангельской области принято. На первых порах власть обещает сохранить инструменты господдержки, т.е. средства «Фонда содействия реформированию ЖКХ», федерального и областного бюджетов.  К слову, только в период с 2009 по 2012 год в наш город на капитальные ремонты жилого фонда из различных бюджетов пришло 118 миллионов рублей. Ремонты были проведены в более чем 90 многоквартирных домах города.

В любом случае, уважаемые собственники, с осени в большей степени оплачивать капитальные ремонты многоквартирных домов будем мы с вами. В «закромах» регионального оператора будут собраны десятки миллионов рублей коряжемских собственников. Как они будут потрачены, во многом зависит и от самих собственников.